撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所

　　大家好，我們今天要向大家討論，關於「如何避免遇到怪房客？房東的自保應對！」，以下會從房東的角度開始，接續討論住宅租賃契約於履約時可能衍生的問題！詳細請看我們以下的說明：

一、租約公證的必要性？

（１）房東可以取得強制執行的權利

　　依照公證法第１３條第1項第１、３款規定，於租賃契約內約定強制執行條款並予以公證後，後續當房客未按時繳交租金時，押金亦不足以清償時，房東就可以拿著公證書，逕自去執行房客的財產，在遇有房客惡意欠租的狀況時，提供予自身一法律程序上的保障。

二、房屋火災責任可以如何事先分配？

（１）民法失火責任為較輕的注意義務

　　依照民法第４３４條規定，房客就租賃物失火，負的是「重大過失」責任，這裡「重大過失」的意思是，當房客「欠缺普通一般人的注意（欠缺一般人處理事物的留心程度，一般人都能注意到的事，你竟然沒有注意到？）」時，才需要對房東負起損害賠償責任，而這其實是相較於民法中抽象輕過失（一般社會中有經驗人士的留心程度）、具體輕過失（一般人處理自己事務的留心程度），還要輕的注意義務，也就是說，民法本身規定是偏向利於房客的角度，而給予減輕注意義務的優惠。

（２）雙方可特約明定提高房客的防火注意義務

　　不過該條民法第４３４條規定，僅為民法租賃契約章節中的規定，是當事人間沒有特殊約定時，才會適用的補充規定，也就是說，該規定並非強制規定，是允許當事人另外透過特約來排除的，因此，如果房東知道房客有特殊用火需求、或建物有特別防火考量等，則可在租賃契約裡「特別約明」，排除民法第４３４條的適用，以提高房客對失火責任的注意義務，藉此督促房客善盡保管房屋的義務。

三、房客提前退租，可以收違約金嗎？

（１）定有期限的租賃契約提前退租時，房東不可收取超過１個月的違約金

　　如果是訂有期限的租賃契約，除有特殊狀況（詳下述三、（２）之說明）或當事人約定外，原則上雙方都不可提前終止契約，而若真遇需要提前終止契約時，則依照雙方契約有無賠償違約金的規定，讓提出終止的一方應賠償他方一定數額的違約金，而依現行住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第１４條規定，違約金最高不得超過一個月。

（２）房屋不堪使用時房客可以提前退租，房東不可收取違約金

　　依照住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第１８條第１項規定，如果房屋不合於居住使用（催告請房東修繕一直未果）、房屋危及房客安全及健康、或房客因疾病、意外產生有長期療養之需要等等，依照同條第２項規定，房客可以於租約終止前的３０天，書面通知房東終止租賃契約，而不需負擔違約金。

四、不得額外限制的事項：

　　需要注意的是，依照住宅租賃契約應約定及不得約定事項，當中不得約定事項為：「一、不得約定廣告僅供參考。 二、不得約定承租人不得申報租賃費用支出。 三、不得約定承租人不得遷入戶籍。 四、不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，其增加部分由 承租人負擔。 五、不得約定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。 六、不得約定承租人須繳回契約書。 七、不得約定本契約之通知，僅以電話方式為之。 八、不得約定違反強制或禁止規定。 」

　　因而，如果房東方預先擬定好的租賃契約中，有包含上述部分的話，原則上是不具有法律效力的，就算是列於契約當中的約款，雙方仍不會受到該約款的拘束。

關於房客權益的部分，另可參考我們之前撰寫過的文章：「怕遇到惡房東？身為房客您可預先注意的事項！」