不動產案件

農地、耕地,兩者都可以分割嗎?
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農地、耕地,兩者都可以分割嗎?

/圖片來源:freepik.com/
enlightened撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。

 

  大家好,接續上一篇文章「共有耕地,在分割時有什麼限制呢?」的討論,以下我們將透過實際的案例,和大家討論幾個耕地分割時,實務上,經常所衍生出的相關問題,以及附帶需要注意的事項。

一、農地、耕地兩者有什麼差別嗎?兩者都可以分割嗎?
二、注意「地目」與「土地使用分區」不可劃上等號!
三、法院如何看待今天的案例呢?

 

【我家門前有耕地】

  美美在民國98年時,購買到了一塊農地(面積:7400平方公尺),並和莉莉各自擁有該農地1/2的持分,但幾年過去了,美美不想要繼續和莉莉維持此共有關係,因此美美想要與莉莉協議分割,但莉莉始終拒絕美美想要分割的提議,因此,美美與莉莉最終只能透過分割共有物之訴,請求法院來分割土地。

  美美主張要採用變價分割的方式,將農地賣出後,就所得價金與莉莉一人一半;然而,莉莉認為農地是自己從民國89年繼承而來的家產,目前均仍有著耕作的習慣,豈能毅然將之出賣?因此莉莉主張以原物分割的方式,將土地切半,一半給美美,一半給自己,並保有部分通行用的道路繼續為共有。

  然而,美美與莉莉兩人研究土地分割時,突然發現在農業發展條例中,對耕地分割設有限制規定(最小面積2500平方公尺),兩人看著自己手上的土地登記謄本、地籍圖,上頭寫著「地目:田、土地使用分區:特定計畫區內農業區」,兩人瞬間疑惑了起來,這樣子到底可不可以分割呢?可以的話,法院又會怎麼分割呢?

 

一、農地、耕地兩者有甚麼差別嗎?都可以分割嗎?

農業發展條例第3條(節錄)
第10項:農業用地:指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依法供下列使用之土地:
  (一) 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
  (二) 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
  (三) 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍 (藏) 庫、農機中心、蠶種製造 (繁殖) 場、集貨場、檢驗場等用地。
第11項:耕地:指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。

 

  農地與耕地是兩個不一樣的東西:「農地」指的是依照農業發展條例第3條第10項規定,指的是非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依法供農用之土地;「耕地」指的是依照農業發展條例第3條第11項規定,依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。

  因為農地可涵蓋非都市土地、都市土地兩者,相較於耕地依據區域計畫法偏向涵蓋非都市土地而言,範圍更廣。然而,土地究竟為農地或是耕地呢?詳細可看土地登記謄本標示部上的記載,僅有耕地受到農業發展條例第16條的分割限制,農地則沒有。

  案例中美美與莉莉的土地,上頭土地使用分區縣市為「特定計畫區內農業區」,依法屬於都市計畫法所規範,為都市土地的農業區,因此是屬於「農地」,而非耕地!但是,看到這裡,美美心中覺得怪怪的,土地的地目上不是「田」嗎?這樣是否可以算是耕地?

 

二、「地目」與「土地使用分區」大不同!

  這裡有一點需要注意的是,「地目」與「土地使用分區」是兩個不同的概念,地目是源自於日治時期的「地目等則」政策,日本政府依照台灣當時的土地使用狀況、品質優劣,並為了課徵田賦之用,而將土地區分成21種不同的種類,其後續隨著時間推移,也經過民國政府的部分修改,較為常見的例如:建(房屋基地)、雜(雜用土地)、田(水田)、旱(旱田)、養(魚池)...等(可參考:台北地政e博館-廢除地目等則制度)。

  但是因為年代已經久遠,日治時期的地目已經無法及時反應出現今的土地利用狀況,因此於民國106年已經將「地目等則」的制度廢除,雖然現今或多或少還會看到過去所遺留下來的「地目」,但是最多僅可作為參考性質,後續也會因不再沿用而慢慢地消失。

  因此,過去的地目已經無法絕對代表現今土地的利用狀況了,就算美美指出地目為田的事實,也不影響現今是「耕地」、或是「農地」的認定。

 

三、法院如何看待今天的案例呢?

  依照第一點的說明,美美與莉莉的土地是屬於「農地」,並不受農業發展條例中耕地分割的限制,因此,依照民法第823條,若美美與莉莉當初並未就土地設有不得分割的契約,則原則上是可以分割土地的!

  後續法院參酌土地的利用情況,因為目前僅供農耕使用,無任何耕作上的不便利,若是依照莉莉所提出的分割方法,將可以維持土地的利用效能、與整體社會經濟,因此法院判決,將土地切半,一半給美美,一半給莉莉,並保有部分通行用的道路為共有。

 

 

 


enlightened參考判決:

yes推薦閱讀:
  1. 耕地要分割時所面臨的限制請見:「耕地分割有什麼限制呢?」