民事案件
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疫情期間致營業額驟減，房客可以向法院聲請「房東應酌減租金」嗎？
／圖片來源：freepik.com／
撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。
大家好，我們今天要來向大家討論，關於「疫情期間致營業額驟減，房客可以向法院聲請『房東應酌減租金』嗎？」的法律問題，國內遭逢新冠肺炎疫情期間已逾兩年餘，若因新冠肺炎疫情受有營業額損失，而於經營上產生重大困難時，此時，房客可以向房東請求酌減租金嗎？詳細請看我們以下的討論：
【案例事實】
Ａ公司向Ｂ承租建物與土地，以經營一家商務旅館，惟近年因新冠肺炎疫情，而影響Ａ公司之住房率，故Ａ公司想依民法第227-2條第1項「情事變更原則」之規定，向B請求減少一半的租金，此時，請問法院有可能會如何認定呢？
一、什麼是民法第227條第1項的情事變更原則呢？
民法第227-2條第1項
契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。
（１）針對「契約成立後」之「不可預見風險」，所為「重新分配風險」之原則
民法第227-2條第1項的情事變更原則，主要是針對契約成立後，發生不可歸責於當事人之事件，且逾越原契約所涵蓋之風險範圍（最高法院104年度台上字第2413號民事判決），為避免貫徹契約效力後，對當事人間生不公平現象，故法院得斟酌社會情事等客觀狀態，裁量契約之效果，以衡平契約雙方當事人之利益。（最高法院106年度台上字第1607號民事判決）。
（２）賦予當事人因突發事件難以履約時，有向法院聲請調整契約內容的權利
因此，民法第227-2條第1項的情事變更原則，是賦予契約當事人在契約簽訂後，於發生客觀突發事件，而難以繼續履行契約時，有權向法院聲請調整當事人間給付的權利，讓契約得以合乎當事人雙方利益下繼續履行！
而法院會斟酌契約成立後之客觀事實，是否逾越當事人締約時可預見之風險（相關標準可以用：「締約後所發生的狀況，如果發生在締約的時點，雙方當事人應無簽立契約之意願」為參考），來適時衡平契約雙方當事人的利益。
二、法院如何看待今天的案例呢？
（１）第一審法院：未超過契約風險範圍，駁回酌減租金的請求
法院以新冠肺炎疫情爆發之前，中國大陸團客及自由行旅客來臺人數減少，原本就已經影響旅遊業之業績，因此，新冠肺炎疫情爆發後對於旅遊業之影響，相較之下仍尚屬輕微、且僅微半年短期劇變的狀況之下，應屬Ａ公司可承受之經營風險內，最後，駁回Ａ公司酌減租金的請求（臺灣臺北地方法院109年度北簡字第12561號民事簡易判決 ／判決日期：中華民國109年10月6日）。
（２）第二審法院：新冠肺炎所生經濟衰退已為事實，且屬締約後不可歸責、無從事先預料之風險，故准許減少租金的請求。
法院以新冠肺炎疫情自109年間起已嚴重影響航空業、觀光旅遊業及旅館住宿、餐飲等行業，且按照交通部觀光局的資料，109年來臺旅客人次客觀上亦已衰退88.39%，因此，認定新冠肺炎疫情屬於締約後不可歸責、無從事先預料之風險，再者，Ａ公司每月之租金顯高於B每月之貸款數額，因而，B於疫情之經濟不景氣狀況下，仍得按原先之租約享有原先高額租金，對於Ａ公司而言已有顯失公平的狀況，故，最終准許減少租金的請求。（臺灣臺北地方法院109年度簡上字第494號民事判決／中華民國110年11月17日）。
