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【案例事實】
小珍與阿財一起繼承了父親的農地,但小珍與阿財談不攏這塊農地該如何分配,兩人遂一狀告到法院,沒想到,法院居然說,這個土地不能分割成兩塊,也不能賣掉!!為什麼呢?
【相關規定】
民法第823條第1項
各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。
農業用地興建農舍辦法第12條第2項
已申請興建農舍之農業用地,直轄市、縣(市)主管建築機關應於地籍套繪圖上,將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示,未經解除套繪管制不得辦理分割。
建築法第11條第1項、第3項
本法所稱建築基地,為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者,於申請建築前應合併為一宗。
應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用;其分割要件及申請核發程序等事項之辦法,由中央主管建築機關定之。
最高法院 109 年度台上字第 2485 號民事判決
按各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限,民法第823條第1項規定可稽,所謂依法令或因使用目的、契約不能分割,自當包括原物分割(含分歸一人及價格補償)與變價分割在內。而農舍辦法第12條第2 項明定已申請興建農舍之農業用地,直轄市、縣(市)主管建築機關應於地籍套繪圖上,將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示,未經解除套繪管制不得辦理分割,即屬民法第823條第1項所稱因法令不得分割之限制。
【案例分析】
一、什麼是套繪?
套繪是指行政機關出於對土地的管理目的,對土地上的利用做出一定限制,而將該特定土地範圍以繪圖方式套住,在地籍圖上以不同顏色註記,未解除套繪之前,不得任意分割、買賣,以達到管制的效果。
二、被套繪會怎樣?
目前法律針對以下兩種狀況有此套繪管制的限制:
(一)農業用地:
1.依農業用地興建農舍辦法第12條第2項,已興建農舍之農業用地,未經解除套繪管制不得辦理分割。
2.立法目的在於透過土地一定範圍的圈定(套繪),限制土地上興建農舍的密度(即農舍用地面積不得超過農地面積10%),以及限制農業用地供興建農舍後之使用與處分,以達到確保農業生產環境及農村發展的目的。
3.已興建農舍的農地,因為已經被套繪,不能進行原物分割、變價分割,亦不能分歸一人及價格補償,也不能在上面再蓋一間農舍。
(二)建築法之法定空地:
1.依建築法第3項前段,應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用。
2.建築基地為建築使用時,應保留一定比例面積之法定空地,是為了確保建築物使用人的居住環境有一定品質的保障,也就是藉由建築物周圍一定比例的空地,以保障居住環境得以防火、救災、日照、通風、採光,以及預防建築物過度密集,因此法定空地具公共利益性質而不得任意分割移轉。
3.法定空地要分割必須要符合建築基地法定空地分割辦法;要移轉則必須不違背上開立法目的;並且無論是分割或是移轉,或是維持原狀,都不可以在該土地上再興建地上物。
三、要怎麼知道土地有無被套繪?
(一)網路查詢:部分縣市政府有提供網路查詢的平台,如新北市的建築物地籍套繪查詢、臺北市地籍套繪圖查詢、台中市建築物地籍套繪查詢等等。
(二)臨櫃申請查詢:至各縣市政府相關機關,如高雄市政府工務局建築管理處、桃園市各地區公所等,檢附相關申請書聲請查詢。
四、如何解除套繪?
(一)向行政機關申請解除套繪
(二)訴請法院請求解除套繪管制
【結語】
土地的買賣動輒上百萬元,買賣之前一定要先做好功課,確定土地沒有被套繪,以避免花高價買來的土地卻不能進行使用、只能荒廢,而若您是無辜被鄰地套繪的地主,或是真的不幸買到被套繪的土地,不能依法向行政機關解除套繪,也不願多耗時間在訴訟上,那要如何解除套繪呢?來找王瀚誼律師事務所,由王律師協助您解決!
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參考判決:
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