民事案件

【民事事件】土地被套繪不能買賣?!什麼是套繪?如何解除套繪?
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【民事事件】土地被套繪不能買賣?!什麼是套繪?如何解除套繪?

/圖片來源:freepik.com/

📋撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。
 
本文深入解析我國現行法關於套繪的規定,探討被套繪土地的分割限制,並提供解除套繪的實用指南,幫助您在土地買賣中避免法律糾紛。

【案例事實】

小珍與阿財一起繼承了父親的農地,但小珍與阿財談不攏這塊農地該如何分配,兩人遂一狀告到法院,沒想到,法院居然說,這個土地不能分割成兩塊,也不能賣掉!!為什麼呢?

【相關規定】

民法第823條第1項

各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。

農業用地興建農舍辦法第12條第2項

已申請興建農舍之農業用地,直轄市、縣(市)主管建築機關應於地籍套繪圖上,將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示,未經解除套繪管制不得辦理分割

建築法第11條第1項、第3項

本法所稱建築基地,為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。建築基地原為數宗者,於申請建築前應合併為一宗。

應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用;其分割要件及申請核發程序等事項之辦法,由中央主管建築機關定之。

最高法院 109 年度台上字第 2485 號民事判決

按各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限,民法第823條第1項規定可稽,所謂依法令或因使用目的、契約不能分割,自當包括原物分割(含分歸一人及價格補償)與變價分割在內。而農舍辦法第12條第2 項明定已申請興建農舍之農業用地,直轄市、縣(市)主管建築機關應於地籍套繪圖上,將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示,未經解除套繪管制不得辦理分割,即屬民法第823條第1項所稱因法令不得分割之限制

【案例分析】

一、什麼是套繪?

套繪是指行政機關出於對土地的管理目的,對土地上的利用做出一定限制,而將該特定土地範圍以繪圖方式套住,在地籍圖上以不同顏色註記,未解除套繪之前,不得任意分割、買賣,以達到管制的效果。

二、被套繪會怎樣?

目前法律針對以下兩種狀況有此套繪管制的限制:

(一)農業用地:

1.依農業用地興建農舍辦法第12條第2項,已興建農舍之農業用地,未經解除套繪管制不得辦理分割

2.立法目的在於透過土地一定範圍的圈定(套繪),限制土地上興建農舍的密度(即農舍用地面積不得超過農地面積10%),以及限制農業用地供興建農舍後之使用與處分,以達到確保農業生產環境及農村發展的目的

3.已興建農舍的農地,因為已經被套繪,不能進行原物分割、變價分割,亦不能分歸一人及價格補償,也不能在上面再蓋一間農舍

(二)建築法之法定空地:

1.依建築法第3項前段,應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用

2.建築基地為建築使用時,應保留一定比例面積之法定空地,是為了確保建築物使用人的居住環境有一定品質的保障,也就是藉由建築物周圍一定比例的空地,以保障居住環境得以防火、救災、日照、通風、採光,以及預防建築物過度密集,因此法定空地具公共利益性質而不得任意分割移轉。

3.法定空地要分割必須要符合建築基地法定空地分割辦法要移轉則必須不違背上開立法目的;並且無論是分割或是移轉,或是維持原狀,都不可以在該土地上再興建地上物

三、要怎麼知道土地有無被套繪?

(一)網路查詢:部分縣市政府有提供網路查詢的平台,如新北市的建築物地籍套繪查詢臺北市地籍套繪圖查詢台中市建築物地籍套繪查詢等等。

(二)臨櫃申請查詢:至各縣市政府相關機關,如高雄市政府工務局建築管理處桃園市各地區公所等,檢附相關申請書聲請查詢。

四、如何解除套繪?

(一)向行政機關申請解除套繪

(二)訴請法院請求解除套繪管制

【結語】

土地的買賣動輒上百萬元,買賣之前一定要先做好功課,確定土地沒有被套繪,以避免花高價買來的土地卻不能進行使用、只能荒廢,而若您是無辜被鄰地套繪的地主,或是真的不幸買到被套繪的土地,不能依法向行政機關解除套繪,也不願多耗時間在訴訟上,那要如何解除套繪呢?來找王瀚誼律師事務所,由王律師協助您解決!

 


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參考判決:

1.最高法院109年度台上字第2485號民事判決

2.最高法院111年度台上字第2853號民事判決

3.臺灣彰化地方法院112年度訴字第39號民事判決

4.臺灣高等法院臺中分院112年度上易字第100號民事判決

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