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辦理「房屋租賃契約公證」,需要注意什麼嗎?
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辦理「房屋租賃契約公證」,需要注意什麼嗎?

/圖片來源:freepik.com/
撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。
 

  大家好,在前一篇文章中「房東詢問:租約一定要寫成書面契約嗎?定期/不定期租約會差很多嗎?」,我們向大家討論過關於租賃契約的常見問題,例如:口頭就可以成立租賃契約、簽訂不定期契約的注意事項等等,有興趣的讀者可以點開連結看文章喔!

  今天,我們將會接著討論,在租屋糾紛常會提到的事前保障程序,也就是「房屋租賃契約公證」,關於什麼樣的人適合辦理「房屋租賃契約公證」?辦理時需要準備什麼文件?等等的問題,詳細請看以下討論!

一、辦理「房屋租賃契約公證」有什麼好處?

(1)有助於後續糾紛的執行效力:

公證法第13條第1項第3款
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書,載明應逕受強制執行者,得依該證書執行之:
三、租用或借用建築物或其他工作物,定有期限並應於期限屆滿時交還者。
 

  如果想要讓租賃契約更有保障的話,可以將租賃契約拿去公證,因為經過地方法院、民間公證人,公證過的租賃契約,依照公證法第13條第1向第3款規定,在註明「應逕受強制執行」的條款後,對於後續所衍生的租金、退租、押金等等常見的相關糾紛,即有可以「直接請求法院強制執行」的效力,而不需要經過繁瑣的訴訟過程,對於租賃雙方當事人,實為簡化糾紛的一種方式。

  不過,這裡需要注意的是,租賃契約一定要是「定期」,且已經是「期限屆滿」的狀況,才會有上面公證法第13條第1項第3款的適用,因而,如果是不定期限、或是期限尚未到期時,可能無法有上面公證後強制執行效力的空間。

(2)減少遇到「無權出租/空頭承租」的可能性:

  因為辦理租賃契約公證時,當事人或代理人均需要提供身分證、印章,出租人更要提供房屋權狀、稅單等文件,表明自身為房屋之權利人,而若其中一方為公司或團體時,即需要相關公司登記事項表、法人登記證書、商業登記抄本、公司大小章等等,以表明其為合法營運之狀況(相關規定可以參考司法院的網站說明:如何辦理房屋租賃契約公證?)。因此,該等文件若是皆能齊備,也是確定雙方的身分、權利義務狀況,避免無權出租的二房東、或是空頭公司的狀況。

(3)長期或未定期限的租賃契約,可受賣買不破租賃的保障:

民法第425條
第1項:出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
第2項:前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。
 

  民法第425條規定,是房屋易主後、並不影響承租人的買賣不破租賃規定,該條第2項,有排除「沒有公證」、「期限逾五年」、「未定期限租賃契約」的適用,因此,如果是經過公證的租賃契約,即可不受民法第425條第2項所排除,而受到買賣不破租賃的保障。

(4)可由公證方之法律專業,評估契約條款的適法性:

  此外,因為公證時尚會經過公證人的專業協助,若有必要時,亦可向公證人詢問租賃契約條款的適法性,例如:違約金是否過高?修繕義務是否不合理?火災責任應該如何分配?是否可以轉租?等等的問題,以提前避開後續可能會有的相關糾紛。

(5)特殊性質機構會需要有公證的租賃契約:

  有時候如果設置加油站、幼稚園等建物,在沒有所有權的土地上時,行政機關多會要求租賃雙方應將租賃契約辦理公證,避免該等特殊性質建物,因租賃關係而影響存續;另外,辦理公司登記時,行政機關亦可能會要求公司出具租賃契約公證書。