民事案件

疫情期間營運不佳,業者可以向房東要求酌減店面租金嗎?
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疫情期間營運不佳,業者可以向房東要求酌減店面租金嗎?

  自109年間起,全球景氣受到疫情影響甚鉅,大眾不得不做出相應調整,國內各業者亦須將疫情納入經營風險考量,當中,尤其屬逐月必備支出之「店面租金」部分,想必更是無從迴避的問題。

  如果業者遇疫情期間營運不佳的狀況,有沒有辦法向房東要求酌減店面租金呢?本篇文章將以近期的法院實務判決,來與大家一同討論,法院就此問題的看法究竟為何(法院歷審見解可能有所變更,本文最後更新日111年6月17日後,敬請讀者再行確認各案法院之最新見解)。

一、房客請求酌減租金的相關條文:

民法第227-2條
第1項:契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。
第2項:前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。
 
民法第442條
租賃物為不動產者,因其價值之昇降,當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者,不在此限。
 

  因為疫情而致的營業額驟減,為契約簽訂之後方發生的客觀因素,且不可以歸責於承租人、出租人任何一方,此時,請求酌減租金的依據可能有民法第442條、民法第227-2條等。

  民法第442條為「不定期」租賃契約,因房屋價值昇降請求調降租金的具體規定,民法第227-2條則為一般契約,因情事變更顯失公平,而得請求法院調整契約內容的抽象衡平規定。

  基於民法第227-2條適用於較常見之「定期」租賃契約,且涉及法院如何操作抽象衡平條款的變數,因此,這部分也是本文下述主要討論的重點。

二、法院不准業者酌減租金的請求:

(1)房屋租金行情未有明顯昇降(旅遊業)

  有法院(花蓮簡易庭(含玉里) 109 年度花簡字第 414 號民事宣示筆錄台灣花蓮地方法院109年度花簡字第414號民事判決)認為,不動產租賃契約之目的與法律效果,是由出租人提供租賃物獲取租金、承租人支付租金使用房屋,換言之,承租人是否因利用房屋所有獲利,並非出租人應擔保的範圍,因此,僅有當承租人舉證租金有顯高於市場行情時,法院才得依照民法第227條之2項規定,准許出租人酌減租金的請求。

(2)營業額尚非屬歷年最低點,未超過原有租約之風險範圍(娛樂業)

  有法院台灣台北地方法院109年度北重訴字第11號民事判決臺灣高等法院 110 年度重上字第 796 號民事判決認為:

  依照最高法院裁判(最高法院105年度台上字第1710號民事判決:「審酌一方因情事變更所受之損失,他方因情事變更所得之利益,及其他實際情形而定…」、最高法院104年度台上字第2413號民事判決:「倘所發生之情事,綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情勢加以判斷,尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍,即難認有情事變更,自無上開規定之適用…」)意旨,

  基於承租人過往的營業收入而言,亦因為受同業開幕影響,而曾出現比疫情期間更低的收入,因此,疫情期間所下滑的營業額,應尚屬於承租人於原有契約中可承受之範圍,且,出租人亦被迫減少租金抽成,故,法院認不符合民法第227條之2項規定要件。

(3)短期營收下降並無必然影響長期營收的情事(旅館業)

  有法院臺灣臺北地方法院109年度重訴字第603號民事判決認為:

  依照最高法院裁判(最高法院106年度台上字第1866號民事判決:「該項風險之發生及變動之範圍,若非客觀情事之常態發展,而逾當事人訂約時所認知之基礎或環境,致顯難有預見可能時,本諸誠信原則所具有規整契約效果之機能…」意旨,

  承租人的營收雖暫因疫情而有減少,但疫情後續發展,亦可能出現利於承租人所營事業的狀況,在疫情影響營收所涉因素複雜之狀況下,短期營收下降,應屬多有經營經驗之承租人於簽約時應備的考量項目,甚至亦屬商業損益自負的範圍,故,法院認不符合民法第227條之2項規定要件。

二、法院准許業者酌減租金的請求:

(1)適用「情事變更」原則,為契約重新分配風險(商旅業)

  法院(臺灣臺北地方法院109年度簡上字第494號民事判決)認為,按交通部來台旅客居住地資料,可見承租人之客源確實會被疫情波及,以致營業額實際已衰退5成左右,而,出租人疫情期間獲得之租金,尚且高於其為租賃物每月負擔之貸款。

  因此,疫情已造成承租人營業極大困難、出租人並未因此獲有額外利益之下,法院認疫情符合民法第227條之2項情事變更要件,予以酌減承租人1成的租金。

 

 

 


參考資料:
  1. 陳冠甫(2022),<論定其租賃契約租金調整因素-以新冠疫情之調整租金判決為中心>,《全國律師第》第26卷第2期,第51頁。