民事案件

疫情期間致營業額驟減,房客可以向法院聲請「房東應酌減租金」嗎?
APR
13

601
APR 13 601

疫情期間致營業額驟減,房客可以向法院聲請「房東應酌減租金」嗎?

/圖片來源:freepik.com/
enlightened撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。
 
  大家好,我們今天要來向大家討論,關於「疫情期間致營業額驟減,房客可以向法院聲請『房東應酌減租金』嗎?」的法律問題,國內遭逢新冠肺炎疫情期間已逾兩年餘,若因新冠肺炎疫情受有營業額損失,而於經營上產生重大困難時,此時,房客可以向房東請求酌減租金嗎?詳細請看我們以下的討論:
 

【案例事實】

  A公司向B承租建物與土地,以經營一家商務旅館,惟近年因新冠肺炎疫情,而影響A公司之住房率,故A公司想依民法第227-2條第1項「情事變更原則」之規定,向B請求減少一半的租金,此時,請問法院有可能會如何認定呢?
 

一、什麼是民法第227條第1項的情事變更原則呢?

民法第227-2條第1項
契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。
 

(1)針對「契約成立後」之「不可預見風險」,所為「重新分配風險」之原則

 
  民法第227-2條第1項的情事變更原則,主要是針對契約成立後,發生不可歸責於當事人之事件,且逾越原契約所涵蓋之風險範圍最高法院104年度台上字第2413號民事判決),為避免貫徹契約效力後,對當事人間生不公平現象,故法院得斟酌社會情事等客觀狀態,裁量契約之效果,以衡平契約雙方當事人之利益。(最高法院106年度台上字第1607號民事判決)。
 

(2)賦予當事人因突發事件難以履約時,有向法院聲請調整契約內容的權利

 

  因此,民法第227-2條第1項的情事變更原則,是賦予契約當事人在契約簽訂後,於發生客觀突發事件,而難以繼續履行契約時,有權向法院聲請調整當事人間給付的權利,讓契約得以合乎當事人雙方利益下繼續履行!
 
  而法院會斟酌契約成立後之客觀事實,是否逾越當事人締約時可預見之風險(相關標準可以用:「締約後所發生的狀況,如果發生在締約的時點,雙方當事人應無簽立契約之意願」為參考),來適時衡平契約雙方當事人的利益。
 

二、法院如何看待今天的案例呢?

 

(1)第一審法院:未超過契約風險範圍,駁回酌減租金的請求

 
  法院以新冠肺炎疫情爆發之前,中國大陸團客及自由行旅客來臺人數減少,原本就已經影響旅遊業之業績,因此,新冠肺炎疫情爆發後對於旅遊業之影響,相較之下仍尚屬輕微、且僅微半年短期劇變的狀況之下,應屬A公司可承受之經營風險內,最後,駁回A公司酌減租金的請求(臺灣臺北地方法院109年度北簡字第12561號民事簡易判決 /判決日期:中華民國109年10月6日)。
 

(2)第二審法院:新冠肺炎所生經濟衰退已為事實,且屬締約後不可歸責、無從事先預料之風險,故准許減少租金的請求。

 
  法院以新冠肺炎疫情自109年間起已嚴重影響航空業、觀光旅遊業及旅館住宿、餐飲等行業,且按照交通部觀光局的資料,109年來臺旅客人次客觀上亦已衰退88.39%,因此,認定新冠肺炎疫情屬於締約後不可歸責、無從事先預料之風險,再者,A公司每月之租金顯高於B每月之貸款數額,因而,B於疫情之經濟不景氣狀況下,仍得按原先之租約享有原先高額租金,對於A公司而言已有顯失公平的狀況,故,最終准許減少租金的請求。(臺灣臺北地方法院109年度簡上字第494號民事判決/中華民國110年11月17日)。