撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

　　大家好，我們今天要來和大家討論，關於「預售屋無法交屋，應該如何向建商求償？」的法律問題，因為，預售屋從銷售至房屋實際完工之日，其日程恐怕長達數年之久，當中又常因建材原物料上漲、營建業缺工、適逢大雨天災等因素，而必須一再推遲原定的完工期限，此時消費者應該要如何向建商爭取自己的權利呢？有哪些項目是可以請求建商賠償的呢？

【蓋到何年何月才會好的預售屋？】

　　Ａ向Ｂ建設公司購買一棟預售屋，雙方並簽訂房屋、土地買賣預售契約，約定房屋的建築工程應該在104年8月31日完工，然而，不論Ａ後續於104年12月抑或是105年1月間，均未見Ｂ建設公司有任何在工地開始施工的跡象。

        因此，Ａ便於104年12月、105年3月依照雙方合約約定，寄發「解除買賣契約，並請求支付遲延利息與違約金」的存證信函予Ｂ建設公司，然而，Ｂ建設公司於收受上開存證信函後卻拒絕賠償。請問此時法院將會如何看待這個案例？

一、預售屋無法如期交屋，消費者應該怎麼保障自己的權利？

　　一般建商與消費者簽訂的預售屋契約，多是屬於建商一次與眾多消費者簽訂同一契約的狀況，此時，契約的條款通常是由建商單方面擬定，而消費者則較少有磋商的機會，因此，此部分常有「預售屋買賣定型化契約範本」的適用，尤其關於交屋延遲、解除契約的賠償方式，更是規定在當中的第12、24點之中。以下我們就節錄給大家參考：

（1）遲延部分：

1. 因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。
2. 因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。

　　依照該範本第十二點（一）1.、2.規定，僅有在天災地變等不可抗力、政府法令變更或其他非可歸責的事由發生時，建商才可以延後完工與取得使用執照的交屋期限，否則建商即屬於逾期交屋，必須支付遲延利息（每日按已繳房地價款依萬分之五單利計算）給消費者。

（2）違約部分（如該範本所示：遲延3個月）：

　　依照該範本第十二點（二）後段規定，當建商遲延超過3個月時，就屬於違約的狀況，即須依照契約的違約條款來處罰；而違約處罰的部分，建商則應循該範本第二十四點的規定，返還消費者（1）已繳之房地價款、（2）遲延利息、（3）違約金（不得低於房地總價款百分之15），不過這裡的賠償金額並不得超過已繳的房地價款。

二、有哪些項目，是消費者可以向建商請求賠償的呢？

　　以上開所舉的範本為舉例，我們可以知道當建商在延遲交屋期限的3個月後，消費者即可解除契約，此外，若雙方僅是依照該範本第24點規定約定違約需支付違約金，而沒有另外的約款的話，雙方的違約金即屬於「損害賠償總額預定性違約金」，此時讓消費者不須舉證證明自身因建商違約而受之損害，就可以請求違約金。

　　不過法院對於違約金的數額依照民法第252條規定，是具有酌減權的，因此，也曾有法院認為建商遲延交屋，已經對消費者造成同時段無法使用預售屋之損害，而以預售屋每坪的價額核算租金，作為消費者損害額的認定，加以判斷違約金的數額是否有過高的情況（臺灣臺南地方法院 106 年重訴字第 228 號民事判決）。

三、法院如何看待今天的案例呢？

　　法院依照Ａ與Ｂ建設公司的契約下去考量，認定Ｂ建設公司確實有延後開工，而存有延遲交屋的狀況，而依照Ａ與Ｂ建設公司的契約內容，在延遲時間超過3個月的狀況下，Ａ以存證信函表示解除契約的行為，是合法有效的，因此，法院最後判定Ｂ建設公司除應返還已收取的價金、並應給付遲延利息與違約金給Ａ。

參考判決：

1. 台中地方法院105年度訴字第1439號民事判決