不動產案件

預售屋無法如期交屋,消費者應該如何向建商求償?
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預售屋無法如期交屋,消費者應該如何向建商求償?

/圖片來源:freepik.com/
enlightened撰文:高雄律師,王瀚誼律師事務所。
 

  大家好,我們今天要來和大家討論,關於「預售屋無法交屋,應該如何向建商求償?」的法律問題,因為,預售屋從銷售至房屋實際完工之日,其日程恐怕長達數年之久,當中又常因建材原物料上漲、營建業缺工、適逢大雨天災等因素,而必須一再推遲原定的完工期限,此時消費者應該要如何向建商爭取自己的權利呢?有哪些項目是可以請求建商賠償的呢?

  因而以下,我們將會用一個實際的案例,並以「預售屋買賣定型化契約範本」為參考,與大家討論幾個相關的法律問題:
一、預售屋無法如期交屋,消費者應該怎麼保障自己的權利?
二、有哪些項目,是消費者可以向建商請求賠償的呢?
三、法院如何看待今天的案例呢?

 

【蓋到何年何月才會好的預售屋?】

  A向B建設公司購買一棟預售屋,雙方並簽訂房屋、土地買賣預售契約,約定房屋的建築工程應該在104年8月31日完工,然而,不論A後續於104年12月抑或是105年1月間,均未見B建設公司有任何在工地開始施工的跡象。

        因此,A便於104年12月、105年3月依照雙方合約約定,寄發「解除買賣契約,並請求支付遲延利息與違約金」的存證信函予B建設公司,然而,B建設公司於收受上開存證信函後卻拒絕賠償。請問此時法院將會如何看待這個案例?

 

一、預售屋無法如期交屋,消費者應該怎麼保障自己的權利?

  一般建商與消費者簽訂的預售屋契約,多是屬於建商一次與眾多消費者簽訂同一契約的狀況,此時,契約的條款通常是由建商單方面擬定,而消費者則較少有磋商的機會,因此,此部分常有「預售屋買賣定型化契約範本」的適用,尤其關於交屋延遲、解除契約的賠償方式,更是規定在當中的第12、24點之中。以下我們就節錄給大家參考:

(1)遲延部分:

十二、開工及取得使用執照期限
(一)本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工,民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施,並取得使用執照。但有下列情事之一者,得順延其期間:
  1. 因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工期間。
  2. 因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時,其影響期間。
(二)賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照,視同賣方違約,雙方同意依違約之處罰規定處理。
 

  依照該範本第十二點(一)1.、2.規定,僅有在天災地變等不可抗力、政府法令變更或其他非可歸責的事由發生時,建商才可以延後完工與取得使用執照的交屋期限,否則建商即屬於逾期交屋,必須支付遲延利息(每日按已繳房地價款依萬分之五單利計算)給消費者。

(2)違約部分(如該範本所示:遲延3個月):

二十四、違約之處罰(節錄)
(一)賣方違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」之規定者,買方得解除本契約
(三)買方依第 1 款或第 2 款解除契約時,賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方,如有遲延利息應一併退還,並應同時賠償房地總價款百分之__(不得低於百分之十五)之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限。
(五)買賣雙方當事人除依前二款之請求外,不得另行請求其他損害賠償。
 

  依照該範本第十二點(二)後段規定,當建商遲延超過3個月時,就屬於違約的狀況,即須依照契約的違約條款來處罰;而違約處罰的部分,建商則應循該範本第二十四點的規定,返還消費者(1)已繳之房地價款、(2)遲延利息、(3)違約金(不得低於房地總價款百分之15),不過這裡的賠償金額並不得超過已繳的房地價款。

二、有哪些項目,是消費者可以向建商請求賠償的呢?

  以上開所舉的範本為舉例,我們可以知道當建商在延遲交屋期限的3個月後,消費者即可解除契約,此外,若雙方僅是依照該範本第24點規定約定違約需支付違約金,而沒有另外的約款的話,雙方的違約金即屬於「損害賠償總額預定性違約金」,此時讓消費者不須舉證證明自身因建商違約而受之損害,就可以請求違約金。

民法第252條
約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。
 

  不過法院對於違約金的數額依照民法第252條規定,是具有酌減權的,因此,也曾有法院認為建商遲延交屋,已經對消費者造成同時段無法使用預售屋之損害,而以預售屋每坪的價額核算租金,作為消費者損害額的認定,加以判斷違約金的數額是否有過高的情況(臺灣臺南地方法院 106 年重訴字第 228 號民事判決)。

三、法院如何看待今天的案例呢?

  法院依照A與B建設公司的契約下去考量,認定B建設公司確實有延後開工,而存有延遲交屋的狀況,而依照A與B建設公司的契約內容,在延遲時間超過3個月的狀況下,A以存證信函表示解除契約的行為,是合法有效的,因此,法院最後判定B建設公司除應返還已收取的價金、並應給付遲延利息與違約金給A。

 

 


備註:其他具體個案,仍須以每一個案的合約及遲延情況判斷,以上文章僅係依照「預售屋買賣定型化契約範本」之內容,舉例說明之。

yes參考判決: