案例及法律分享 CASE

撰文：高雄律師，王瀚誼律師事務所。

 

一、須看對方國家是否有條約、法律規定？

　　依照土地法第１８條平等互惠原則的規定，如果依照條約、對方國家的法律，台灣人民可以在對方國家取得土地，則台灣也允許對方國家人民取得台灣土地，這和與兩國是否有邦交沒有絕對的關係，仍然要回歸到雙方國家之間是否有依循的條約或法律為斷，而平等互惠原則也是本篇文章以下所討論相關土地法的大前提！如果不是平等互惠的國家，就無法依法取得（繼承、買賣等）台灣的土地、也無法對台灣的土地設定土地權利（抵押、典權等）。

　　而該如何知道哪些國家與台灣有此平等互惠的適用呢？詳細可以參考「外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表」，依照資料上顯示，可區分成平等互惠的國家（例如：韓國、日本、英國、德國等）、附條件平等互惠的國家（例如：新加坡、香港、菲律賓、泰國等，某些國家針對抵押、繼承設有特別的規定，尤以新加坡的情況更需另外留意！）、非平等互惠的國家（例如：印度尼西亞、越南、緬甸、澳門等）。

　　另外，需要注意的是，中國因為長久以來歷史與政治的特殊性，無法直接適用上述外國人的規定，需要另外適用「台灣地區與大陸地區人民關係條例」、「大陸人民在台灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」，以更嚴格的方式，限制中國人取得台灣不動產的權利（參考：中國大陸取得台灣不動產規定為何？）。

　　而這裡也要補充說明一下，「居留證不等同取得國籍」，若已經有居留證，但若是尚未取得台灣國籍，依然還是非本國人的情況下，還是需要依照上述規定辦理，要看台灣與對方國家是否有平等互惠原則，否則不當然因為有居留證，就可以有購買台灣不動產的權利。

二、取得「土地類型」的限制

　　在外國人得以依法取得台灣不動產後，為了保障國家安全、維繫直接生產用地之效能、確保國土計畫的穩定性，土地法在第１７條當中規定，有七種土地（林、漁、狩獵、鹽、礦、水源、要塞軍備區域及領域邊境）是不得移轉、設定負擔或租賃與外國人的，換句話說，外國人就算依照平等互惠原則，可以在台灣擁有設定或取得土地權利，但就是對於這七種土地，並無法買賣、承租、取得抵押權等。

　　但是如果外國人是因為「繼承」而取得此七種土地，則是例外可以取得土地，像是不具我國籍的台裔美國人，繼承父母土地；或是外籍人士因遺產贈與，取得土地所有權，但是依法應該要在辦理繼承登記完畢的三年內出售給本國人，否則後續國有財產局會依法標售，因此外國人就算得以例外取得此七項土地，也並非是可以永久持續的狀態。

三、土地「用途」限制

　　關於外國人取得土地，依照是出於一般用途、重大經濟建設兩者，而有不同的程序規定，後者的重大經濟建設較於一般用途更為嚴苛：

（１）一般用途之土地

　　在外國人符合土地法第１７條土地類型的限制後，接下來，必須要留心土地用途的規定，一般而言，外國人得以取得土地，在自用、公益、投資的目的下，作為住宅、營業處所、辦公場所、醫院、外僑子弟學校等等的用途，但在土地的面積、地點，仍應受到土地所在位置之直轄市或縣市政府的法定限制，例如不動產所在地若位於高雄，即應依照高雄市政府地政局規定辦理（「外國人民地權作業流程及相關資訊」、「外國人在我國取得土地權利作業要點」）。

　　依規定檢附相關文件，向土地所在位置之直轄市或縣市政府申請核准，依據高雄市地政局資料，外國人要取得台灣土地，需要辦理登記時，必須檢附下列相關資料：

1. 土地登記申請書。
2. 權利人及義務人身分證明文件。
3. 買賣移轉契約書。
4. 繳稅或免稅證明文件（如土地增值稅或契稅）。
5. 互惠證明文件（已列入互惠國家一覽表則免附）。
6. 土地使用分區證明（如屬非都市土地者免檢附）。
7. 土地所有權狀。
8. 授權書（如本人不能親自申請，須加附授權書）。
9. 其他經中央地政機關規定應提出之證明文件。

（２）重大經濟建設之土地

　　但是，外國人若是要投資國內重大經濟建設、農牧經營等用途（例如：觀光旅館之開發、住宅及大樓之開發、公共建設之興建、辦理都市更新等），依照土地法第１９條第２項規定，須另外參考「外國人投資國內重大建設整體經濟或農牧經營取得土地辦法」的規定辦理，必須事先經過中央目的主管機關的同意，再向土地所在位置之直轄市或縣市政府申請核准。

　　並且，外國人在取得土地之後，應依照核定期限與用途使用之，若有逾期原因而未依規定向中央目的事業主管機關申請展期、或是未依照核定用途使用時，直轄市或縣市政府會通知土地所有權人，應該於通知送達後三年內出售，若屆時三年後仍未出售時，直轄市或縣市政府即可依法逕為標售。

四、結論

　　一般而言，外國人若要取得台灣的不動產，需先看該外國人的國家和台灣是否有平等互惠原則的適用，如果有的話，首先須留意土地種類的限制，再者是土地用途之限制，並在經過地政機關登記後，始能取得土地的所有權。